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北京顶级学区房降价400万没人买你怎么看？

2021-09-30 10:44:05

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“房价跌回一年前水平”

今年上半年，蜂鸟家园小区曾创下“半年套均涨幅约300万元”，并一度“无房可售”，进入7月之后，小区挂售房源单价却从高位回落，业主心态也出现松动：一套建筑面积约62平方米的一居室，挂牌价820万元，单价约13.5万元/平方米，并最终以降价20万元成交。

“这一轮跌幅大致与去年下半年以来的涨幅相当。从总体上来看，房价跌回一年前水平。”前述海淀万柳片区房产经理人对第一财经称，以相同户型的房源为例，去年下半年以来，其挂售房源单价升至14万~15万元/平方米，今年春节前后，该类房源单价跳涨至17万元以上，并在3、4月份再度跳涨，达到19万~20万元/平方米的高点。与高点相比，该房源价值如今缩水约400万元。

“9月份以来，挂售房源虽较上月有所增多，但业主心理价难以继续下探，而购房者预期却上不来。双方博弈之下，叠加明年入学政策尚不明朗，截至本月第三周，片区成交量仅4套，较3月份同期成交36套，减少约超八成。”该名房产经理人称。

蜂鸟家园小区一直以来被视为海淀学区房的“晴雨表”，其房价由升转降，反映了在学区房的确定性失效的背景下，北京家长追逐“顶级学区房”心态的转变。

7月初，在海淀区幼升小严格执行“以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式”，并明确“2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学”。随后，海淀中关村学区、海淀学区等热门学区纷纷出现部分指望凭借就近入学、上“牛小”的家庭子女被调剂到片区内其他学校的现象。

以海淀学区为例，一名于2019年1月1日后购买蜂鸟家园小区的家长告诉第一财经，其孩子今年入学，并未能通过就近入学，划分至中关村三小，而是被调剂到周围的万泉河小学。“今年，我们学区有近50个意向是中关村三小的家庭，其子女被调剂到学区内的万泉河小学和西颐小学，这是此前均未发生过的事情。中关村一小被调剂的学生数也类似。”

相较于学位相对充裕并留有“单校划片”实施空间的海淀区，西城区今年落实“多校划片”的力度更大，影响也更广。

据了解，在今年西城区厉行“多校划片”后，受学位供给不足影响，2020年7月31日后，在德胜、月坛这两个热门学区新购房群体的子女只能选择邻近片区小学入学，金融街等学区也出现“7·31”之后新购房群体的子女无法进入房本对应小学，被调剂至学区内其他学校的情况。

“多校划片动摇了学区房的根本。在西城区，‘一房一学籍’已成为过去式，对于新购房群体而言，由于其子女入学排位更靠后，或将面临跨区调剂的风险，这无疑会使得西城区最核心学区的‘顶级学区房’遭受重创。”合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经。