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深圳这次改革背后:他们不吃差价怎么活下去?

深圳市福田区百花三路,中宏地产门店的玻璃门上张贴一纸转租公告,20多平方米的办公区空荡荡,只有两名房地产经纪人无所事事,默默浏览电脑,等待关店倒计时。

近4个月,这家店没有二手房成交,只有一些零散的租客单。一位经纪人告诉《中国新闻周刊》,一年前他有十多位同事,今年一半辞了职,有人回了老家,有的转型卖新房、写字楼,或干脆转行做其他销售。没有成交量,每月接近4万元的房租和水电费也成了重负,为节省开支,这家本土小型中介决定将该店与其他门店合并。

这不是周边关停的唯一房屋中介。仅在约300米长的路上,高峰时期有七八家中介门店、上百名房产经纪人,如今仅剩下三四家大型连锁中介。百花三路位于深圳百花片区,被称为深圳“最强学区”,对房地产政策变化最为敏感,是观察深圳楼市的窗口之一。今年前9个月,深圳已有642家中介门店关停。截至10月,深圳二手房成交量连续6个月下跌,9月份成交1635套,创近12年新低。

相似的剧情在广州、东莞、杭州、宁波、成都、厦门、济南等城市上演。中国房地产市场正迈入存量时代,尤其是在一线城市,二手房已占市场交易量的70%以上。今年,围绕二手房交易密集的调控释放出新信号。有评论指出:房地产调控从过去重点关注新建商品住宅,正逐步发展到一二手房调控齐头并进,“二手房市场正在成为房地产调控的主战场”。

关店潮只是刚开始

王丰(化名)是深圳百花片区的一名资深房产经纪人,在他从业的15年中, 历经数次深圳房地产的低谷期——2008年金融危机,2011年二手房按评估价过户征税新政,2016年“深八条”,2020年“7·15”新政。但在他看来,今年的调控是“史上对二手房和房产中介冲击最大的一次,接近洗牌,洪水冲过来了”。

2月之前,房产中介在百花片区促成一单生意不算艰难。百花片区位于深圳福田区,片区方方正正,约1平方公里,紧靠华强北商业街,大多小区都建于华强北最辉煌的千禧年前后。设施老旧,但周边却汇聚深圳考试成绩最好的荔园小学、名校百花小学、实验小学以及三所学校对口的深圳实验中学,此外还有6所幼儿园,是深圳“最强学区”。“一站式”的优质教育组合,吸引深圳家长斥资千万挤进这15个花园小区。

去年深圳楼市火热,王丰记得,最多的一个月,片区成交过七八十套房子,那时网上几乎没有挂牌的房源,上一套抢一套,他只能翻找老客户的联系方式,挨个询问有没有要卖房子。

但今年2月起,深圳房地产中介的好日子被叫停。2月8日,深圳住建局出台“关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知”,公布3595个小区的参考价格。参考价格是根据近一年楼市网签价格为基础,通过调查市场实际成交以及综合分析评估和测算形成。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋介绍,62%的二手楼盘价格都和近一年的网签价格一致,10%的楼盘过去一年都没有成交价格,27%的市场价格严重偏离参考价格,这些偏离市场价格的小区,主要来自南山、福田、宝安等热点区域,价格虚高,存在投机炒作的成分。随后,深圳各房地产中介网站下架大部分房源信息,重新上架时,只能显示政府参考价。有中介机构称,高于参考价的房源可以过户,但买家要签一份风险告知书。

百花片区的房子在价格严重偏离参考价格的27%当中。去年11月成交的国城花园44平方米的一房,带实验小学和实验中学的学位,成交价为1218万元,均价高达27.68万元/平方米,目前政府给出的参考价是13.1万元/平方米。南天二花园的房价次之,去年12月的均价是18万~22万元/平方米,政府参考价为12万元/平方米。

二手房指导价虽不具有强制性,但对价格虚高的二手房交易开始起到威慑力的,是银行以该数据为参考数据放贷。中介王丰解释,以南天二花园89平方米为例,假如业主坚持20万元/平方米不讲价,买家只能以参考价贷款,首付将增加712万元。

价格严重偏离参考价的二手房,交易门槛提高,成交量明显下跌。乐有家统计,2021年2~7月,福田区香蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华民治深高北片区6大名校片区,房源成交量出现大幅下滑,1月份成交量同比上涨58%,3~7月,成交量同比跌幅均在50%以上。整个深圳的二手房成交量也在下跌,1月网签量尚有8971套,3月跌破荣枯线,仅4869套,6月份的网签量已降至3216套。

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